Ostatnie lata to dobry czas dla rynku inwestycji biurowych i magazynowych w Polsce. Sektor ten rozwijał się w tempie kilkunastu procent rocznie, a więc niemal najszybciej w tej części Europy. Dobra sytuacja gospodarcza i coraz wyższa jakość dostępnych nieruchomości, zapewniających atrakcyjne stopy zwrotu – to priorytetowe warunki sprzyjające nowym inwestorom. Pandemia COVID-19, która wpłynęła na większość branż, nie oszczędziła także nieruchomości komercyjnych, stawiając je w obliczu sporych zmian. Jak jednak przekonują eksperci – w perspektywie długoterminowej, to właśnie te typy nieruchomości będą najlepszą inwestycją.
Dlaczego inwestycje w biura i magazyny w dobie pandemii to dobry pomysł?
Jaką zmianę na rynku nieruchomości wymusi nowa rzeczywistość, która czeka nas po ustaniu pandemii? Selektywne inwestowanie – bo jak wskazują analitycy, niektóre segmenty rynku nie tylko nie stracą na całej sytuacji, ale i wręcz na niej zyskają. W dobrej sytuacji znaleźć się mają zwłaszcza biura i powierzchnie magazynowe.
Interesujących wniosków o możliwej przyszłości rynku dostarczają badania przeprowadzone przez Colliers International, firmę doradczą, która działa na rynku nieruchomości komercyjnych. Jak wynika z odpowiedzi ankietowanych – deweloperów i najemców powierzchni biurowych w największych polskich miastach, pandemia wywołała spowolnienie działalności większości firm. 45% z nich wstrzymało nowe projekty do momentu ustabilizowania się sytuacji. Jednocześnie 34% ankietowanych przyznało, że nie planuje zmian w strategii najmu. 55% uważa z kolei, że po ustaniu pandemii popyt na nieruchomości biurowe nie ulegnie zmniejszeniu.
Nie ma zatem powodów, aby obawiać się skrajnego odwrotu po stronie najemców. Mimo wdrożonej na szeroką skalę pracy zdalnej, firmy nie będą rezygnować z biur stacjonarnych. Co ciekawe, aż 74% respondentów twierdzi, że zmianie ulegnie sposób wykorzystywania powierzchni biurowych przez firmy. Przede wszystkim na popularności zyskają hybrydowe modele najmu. Tradycyjne biura będą uzupełniane o przestrzenie coworkingowe, hot-desking i biura serwisowane. Z kolei dążące do wygenerowania oszczędności firmy, mogą być bardziej skłonne do wynajmu biur w tańszych lokalizacjach.
Atrakcyjne okazje inwestycyjne pojawią się nie tylko w sektorze biurowym, ale i magazynowym. Popyt brutto na poziomie 950 000 mkw. oraz oddanych do użytku 440 000 mkw. powierzchni – tak w skrócie wyglądał I kwartał 2020 roku dla powierzchni magazynowych. Większość umów zawarta została z sieciami logistycznymi i handlowymi. Jakie czynniki miały przede wszystkim wpływ na taką sytuację? Z pewnością za zaistniałą sytuację odpowiada znaczny rozwój sektora e-commerce i przejście wielu sklepów do internetu. Ich funkcjonowanie w nowych realiach wymusiło na firmach usprawnienie procesów dostaw. Pomóc w tym mogą magazyny, zlokalizowane już nie tylko na obrzeżach miast, ale i bliżej ich centrów.
Popyt na powierzchnie biurowe w stolicy wciąż rośnie!
W I kwartale 2020 roku do użytku oddano 86 500 mkw. nowej powierzchni biurowej. Łączne jej zasoby stanowią już 11,1 mln mkw. Co ciekawe, ponad połowa z nich zlokalizowana jest w Warszawie, cieszącej się ogromnym powodzeniem wśród inwestorów z sektora IT, finansów i bankowości, podmiotów doradczych, ale też operatorów powierzchni coworkingowych, których stale przybywa. To właśnie w stolicy w pierwszych miesiącach tego roku wynajęto ok. 138 900 mkw. – mniej więcej tyle samo, co w analogicznym okresie ubiegłego roku.
Jakie będzie zapotrzebowanie na nowoczesną powierzchnię biurową i magazynową w niedalekiej przyszłości? Mimo ogólnego zahamowania gospodarczego rynek powierzchni biurowej w Warszawie nie zwalnia tempa. Kontynuowane są prace nad wieloma projektami, nie maleje też zapotrzebowanie na zyskujące na popularności biura typu flex. Elastyczne przestrzenie, łączące prywatną część biurową z powierzchnią coworkingową, mogą idealnie wpisać się w czas dynamicznych zmian, z jakimi mamy obecnie do czynienia.
Optymizmem może napawać również fakt, że na warszawskim rynku nie odnotowano od początku marca znacznych wzrostów w liczbie pustostanów. Zwolnionych zostało zaledwie 0,5% wszystkich zasobów powierzchni biurowej w mieście. Głównie w postaci niewielkich biur, wynajmowanych przez małe i średnie firmy, mniej odporne na kryzys. To z kolei potwierdza zapotrzebowanie na większe przestrzenie o elastycznym charakterze.
Co nie bez znaczenia, wiele firm już teraz podejmuje decyzję o powrocie do biura. Model pracy zdalnej nie sprawdził się zwłaszcza w firmach o rozbudowanej strukturze, gdzie koniecznym byłoby wdrożenie zaawansowanych systemów informatycznych. Część firm planuje z kolei połączenie trybu home office z pracą w stacjonarnym biurze. To z kolei może skutkować podnajmowaniem części powierzchni. W tym kontekście rozwiązaniem mogą okazać się wspomniane już biura flex.
Jak szukać dobrych ofert na inwestowanie w lokale użytkowe?
Platforma crowdfundingowe przychodzą z pomocą osobom, które nie dysponują odpowiednią wiedzą i wystarczającymi środkami do samodzielnego inwestowania w nieruchomości komercyjne. Już niewielkie kwoty, od kilku do kilkunastu tysięcy złotych – w zależności od projektu, pozwalają na społecznościowe inwestowanie w biura i magazyny. Takie rozwiązanie sprawdzi się również w przypadku inwestorów dysponujących większymi wolnymi środkami finansowymi, którzy chcą zdywersyfikować kapitał bez konieczności zarządzania inwestycją. Co kluczowe, rentowność grupowych inwestycji w nieruchomości komercyjne kształtuje się na poziomie od 6% do nawet 8% w skali roku.
Niski próg wejścia, stabilny dochód i bezpieczeństwo transakcji – zakup lokali biurowych lub magazynowych to kusząca opcja dla inwestorów. Jak każda inwestycja, wymaga jednak odpowiedniego podejścia w wyborze nieruchomości. Pod uwagę należy wziąć takie aspekty jak:
- lokalizacja,
- wielkość,
- standard,
- infrastruktura,
- otoczenie biznesowe nieruchomości.
Na skutek pandemii pożądane mogą być zwłaszcza przestrzenie biurowe umożliwiające szybkie przearanżowanie, zapewniające stały dopływ świeżego powietrza i dające dostęp do naturalnej zieleni. Długofalowo mogą one okazać się bardziej rentowne.
Dobry inwestor to taki, który podejmuje decyzje w oparciu o dogłębne rozpoznanie trendów rynkowych. Ma to szczególne znaczenie w sytuacji dynamicznych zmian, takich jak te obecne. Może więc okazać się, że lepszy od biura będzie przykładowo lokal użytkowy wynajęty stabilnej sieci handlowej, jak Biedronka czy Rossmann. Nieoceniona w wyborze będzie dla początkujących inwestorów pomoc ekspertów z branży.
Zawieszenie inwestycji na czas pandemii – dlaczego nie warto tego robić?
Inwestowanie ma obecnie o wiele większe znaczenie niż kiedykolwiek wcześniej. Zyskać mogą zwłaszcza osoby będące w stanie podjąć szybką decyzję o inwestycji w nieruchomość komercyjną.
Niezbyt obiecująca i utrzymująca się od dłuższego czasu sytuacja na rynku lokat bankowych i obligacji skarbowych przyczynia się do wzrostu zainteresowania alternatywnymi formami inwestowania. I choć czasy kryzysu sprzyjają cięciom w wydatkach, to przy obecnym tempie inflacji, zgromadzone przez lata środki tracą na wartości.
Dobrą praktyką jest posiadanie w portfelu inwestycyjnym bogatej gamy produktów. Jednym z nich są nieruchomości komercyjne, w tym omówione w artykule biura i magazyny, od lat cechujące się stabilnymi i przewidywalnymi wzrostami wartości. W dłuższej perspektywie czasu mogą one okazać się doskonałą lokatą kapitału. Więcej na ten temat można przeczytać na stronie jednego z ekspertów w branży inwestowania w nieruchomości komercyjne: https://social.estate/czy-warto-lokowac-kapital-w-inwestycje-biurowe/.
Niewykluczony jest też wpływ obecnej sytuacji na dostępność materiałów budowlanych i pracowników, który może doprowadzić do opóźnień, zwłaszcza w kontekście rozpoczynania nowych projektów deweloperskich. Choć eksperci przewidują ustabilizowanie cen nieruchomości, zmniejszona liczba oddanych do użytku powierzchni, może doprowadzić do wzrostów cen w wybranych segmentach rynku. Ogólna sytuacja gospodarcza i ugruntowana pozycja Polski wśród inwestorów zagranicznych to kolejne powody przemawiające za inwestowaniem w lokale użytkowe.